Многие семьи рассматривают строительство дома как альтернативу покупке квартиры. Первым встает вопрос о поиске участка. Подробно расскажем, как сделать правильный выбор, на что обратить внимание при покупке и как избежать крупных неприятностей.
Что такое ИЖС?
Не каждая территория подходит под индивидуальное жилищное строительство. Согласно закону, нужно учитывать характеристику участка, предписывающую возможности его эксплуатации – это категория земли. Вид разрешенного использования (ВРИ) показывает доступные способы применения земли в пределах каждой категории; принадлежность к одному из видов указывается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или в свидетельстве о праве собственности.
ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) – одна из категорий ВРИ. При такой характеристике можно смело построить дом, а еще получить регистрацию, организовать выращивание сельхозкультур. Участок территориально может располагаться в населенном пункте или садоводческом товариществе.
Требования к индивидуальному строительству жилья
Перед покупкой узнайте категорию и ВРИ участка и убедитесь, что это ИЖС. После покупки земли с данным типом ВРИ владелец обязан начать строительные работы в течение 3-х лет после приобретения. При неисполнении обязательства пустующий участок может быть изъят в судебном порядке.
Характеристики будущего дома должны отвечать требованиям Градостроительного кодекса РФ, а конкретно пункту 39 статьи 1:
- этажность не более 3 этажей;
- постройка не выше 20 м;
- структура жилища – комнаты и эксплуатационные помещения;
- эксплуатация одной семьей в личных целях;
- отдельно стоящее положение относительно других объектов недвижимости.
Перед началом строительства ИЖС требуется предоставить в местную администрацию следующий пакет документов:
- уведомление о начале строительных работ;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю или выписка из ЕГРН;
- внешнее представление будущего дома в формате текста или изображений.
Муниципалитет в течение 7 дней согласовывает планируемую постройку либо отказывает по причине несоответствия нормам законодательства. Полученное уведомление действует в течение 10 лет.
После завершения работ по ИЖС также следует подать в администрацию:
- уведомление об окончании строительства;
- техплан дома, составленный кадастровым специалистом-инженером;
- соглашение об установлении долей на дом, которое предполагает совместное владение участком.
Ответом муниципалитета будет уведомление о соответствии дома требованиям законов и норм.
Данный алгоритм действий распространяется на индивидуальные жилые здания площадью менее 500 м2. Возведение дома площадью более 500 м2 требует разработки проекта и проведение его экспертизы.
Плюсы ИЖС
Преимущества данного ВРИ перед другими категориями земель заключаются в следующем:
- ликвидность участка в долгосрочной перспективе;
- проживание разрешено в любое время года;
- возможность сделать официальную регистрацию – прописку;
- дому присваивается почтовый адрес;
- упрощенное оформление постройки. Не нужно получать разрешение на ИЖС, достаточно уведомить администрацию муниципального образования;
- возможность выращивать сельскохозяйственные культуры и возводить хозпостройки и гаражи;
- обеспечение муниципалитетом объектами инфраструктуры (садики, поликлиники, школы) и коммуникациями;
- доступность кредитования по особой льготе или спецпрограммам ипотеки;
- возможность применить маткапитал для приобретения или в качестве первоначального взноса.
Минусы ИЖС
Несмотря на большое количество преимуществ, существует и ряд недостатков:
- повышенная цена;
- высокий налог;
- установленное ограничение площади;
- многочисленные требования к планированию участка;
- необходимость проверять Генплан развития территории – соседями в будущем могут оказаться многоэтажные дома;
- запрет на возведение коммерческой недвижимости;
- невозможность построить таунхаус;
- ограниченные сроки постройки;
- запрет на содержание КРС и свиней.
Какие еще ВРИ позволяют возвести дом?
Рассмотрим три существующих организации ведения домашнего хозяйства, помимо ИЖС.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Территория ЛПХ разрешает вести сельское хозяйство: разводить скот и домашних птиц для семейных нужд, культивировать сельскохозяйственные растения, возводить гаражи и жилые дома. Существует два ВРИ земель личного подсобного хозяйства:
- Приусадебные участки, находящиеся в пределах поселения и позволяющие возвести дом.
- Полевые территории, размещенные на сельхозземлях, не допускающие жилищного строительства.
В противоположность индивидуальному жилищному строительству, где возведение дома – это строгое обязательство собственника, приусадебные участки разрешают жилые постройки при соблюдении основной цели: владелец должен вести ЛПХ.
Принадлежность земучастка ЛПХ к категории земель населенных пунктов дает возможность перевести его в ИЖС, в остальном требования схожи с переводом из СНТ.
ОНТ и СНТ
Земли огородных некоммерческих товариществ (ОНТ), предназначенные для взращивания сельхозкультур, не предполагают возведения капитальных жилых построек, разрешены исключительно хозпостройки для складирования сельхозпродукции и садового инструмента. ОНТ присваивается ВРИ «Ведение огородничества».
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) как понятие не является видом разрешенного использования. Это общество людей, занимающихся коллективным ведением садово-огородного хозяйства. Для данного типа товарищества применяются следующие ВРИ:
- Ведение садоводства. Разрешено ведение садоводства для потребностей семьи, возведение дома по нормам ИЖС при условии местонахождения земли в пределах населенного пункта.
- Садоводство. Разрешено ведение сельского хозяйства и возведение вспомогательных построек, запрещено жилищное строительство.
Небольшой налог на землю и дом, сниженная стоимость земли, дешевые тарифы на электроэнергию – все это преимущества СНТ относительно ИЖС. Однако есть и недостатки СНТ: сниженная ликвидность, проведение и обслуживание коммуникаций, благоустройство и инфраструктура организовываются самостоятельно собственниками товарищества. Также участники уплачивают членские взносы.
Чтобы изменить вид СНТ на индивидуальное жилищное строительство, участок должен:
- иметь ИЖС в качестве основного или условно разрешенного ВРИ;
- отвечать требованиям к площади;
- обладать территориальными границами и состоять на кадастровом учете;
- находиться в собственности и принадлежать к категории земель населенных пунктов (можно изменить ВРИ) или сельхозназначения (в таком случае уже требуется изменение категории).
ДНП или ДНТ
Дачное некоммерческое партнерство / товарищество – формы организации, созданные для управления дачным поселком. Такого рода товарищества чаще всего локализуются на землях населенных пунктов или сельхозназначения. Этот тип участков имеет ВРИ «Для дачного строительства». По закону с 2019 года такая форма упразднена, но ее можно встретить при покупке дачи. Существующие партнерства приравнены по правам к садовым некоммерческим товариществам. Соответственно, условия проживания и жилищного строительства схожи с СНТ: обустройство инфраструктуры и проведение коммуникаций силами и средствами собственников.
ИЖС и ипотека
В ипотеку можно оформить как землю под индивидуальное жилищное строительство, так и строящийся или готовый жилой дом. Ипотечные условия следует уточнять в банках, так как существуют специальные программы господдержки.
В зависимости от стадии готовности постройки может меняться предмет залога. Чтобы избежать бюрократических проволочек, можно обратиться к аккредитованному банком подрядчику и упростить весь процесс. В таком случае:
- ипотечный кредит получить намного легче;
- ипотека выдается только под залог участка;
- не требуется дополнительного обеспечения или привлечения созаемщиков.
Собственное отдельно стоящее жилье имеет массу преимуществ, поэтому земля ИЖС, несмотря на высокую цену, пользуется большим спросом. Постройка частного дома, выбор подходящего места для него – сложный и затратный по финансам и времени процесс. Во избежание непредвиденных расходов и форс-мажоров доверяйте каждый этап стройки профессионалам.
