Блог

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Этот вопрос волнует многих граждан, приобретающих участки в сельской местности. Такие земли нередко стоят дешевле, чем участки с категорией «земли населенных пунктов», и кажутся привлекательным вариантом для загородного строительства. Однако не всё так просто — подобная застройка регулируется земельным, градостроительным и другим законодательством. Разберёмся, можно ли построить дом на землях сельхозназначения и что вообще означает эта категория земли.

Что понимается под землями сельскохозяйственного назначения?

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ, это территории, находящиеся за пределами населенных пунктов и предназначенные для сельскохозяйственного производства: возделывания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, размещения агропредприятий и т.д.
Но не все плодородные земли, соответствующие описанным критериям, относятся к сельскохозяйственным. Категория земли указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Помимо категории каждый участок имеет свой ВРИ – вид разрешенного использования. Что можно делать на конкретной земле, можно проверить на карте в Национальной системе пространственных данных или в выписке из ЕГРН. Например, если указан ВРИ «Овощеводство», то можно заниматься производством овощных культур, а вот открыть ферму с животными нельзя. ВРИ устанавливаются местными органами власти в каждом районе. В некоторых случаях собственник может поменять основной вид разрешенного использования, для этого нужно обратиться с заявлением в Росреестр.
Собственником сельскохозяйственных территорий может являться государство, органы местного самоуправления, граждане РФ и российские организации. Помимо владения такие земли можно взять в аренду, в том числе и иностранным гражданам.
Земли сельскохозяйственного назначения входят в общую систему категорий земель в России. Их основное предназначение — обеспечение продовольственной безопасности и поддержка аграрного сектора экономики. Использование таких участков не по назначению может привести к штрафам или изъятию.

Разрешено ли строить дом на землях сельхозназначения?

Короткий ответ: да, но не везде и с ограничениями.
Среди сельскохозяйственных земель выделяются особо ценные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, многолетние сады и насаждения. Здесь стройка категорически запрещена.
На других сельхозземлях можно строить лишь нежилые здания для ведения хозяйства и обслуживающие объекты (амбары, гаражи для техники, фермы, водонапорные башни и др.). Например, на территориях с видом использования «Овощеводство», «Птицеводство».
ИЖС разрешено только на участках с ВРИ «Садоводство». Заметьте, этот вид присваивается и землям сельхозназначения, и землям населенных пунктов. Строительство жилого дома разрешено в обоих случаях, если это не противоречит градостроительным регламентам района и правилам застройки СНТ. Дом имеет ограничения:
  • не более 3 этажей;
  • не выше 20 метров;
  • частный дом без разделения на отдельные объекты недвижимости.
До 2019 года использовались также ВРИ «дачное хозяйство» и «дачное строительство», а затем их объединили с «садоводством». Если в выписке указаны эти виды, перед вами садовый участок, а значит, к нему применимы вышеуказанные условия.
А вот в случае ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства», который тоже бывает у обеих категорий земли, правила застройки отличаются. Построить дом можно только в населенных пунктах, а на земле сельхозназначения нельзя.

С марта 2022 года законодательно открыли новую возможность строительства жилого дома. Она распространяется только на крестьянско-фермерские хозяйства, которые могут строить дома на сельскохозяйственной земле для проживания членов домохозяйства и ведения свой деятельности.

Строение должно:
  • быть единственным жилым домом на территории;
  • иметь не более трех этажей;
  • занимать площадь не более 0,25% от всего земельного участка;
  • иметь общую площадь помещений не более 500 кв.м;
  • соответствовать признакам капитального строения.
В Ленинградской области строительство и эксплуатация домов на землях сельхозназначения крестьянско-фермерскими хозяйствами полностью запрещены, согласно Закону от 08.02.2022 № 5-оз. Однако вопрос снятия запрета периодически обсуждается.
Можно ли прописаться на сельхозземле? Да, если дом относится к капитальному строительству и соответствует законодательным нормам использования земли, рассмотренным выше. В дачных домиках и нежилых помещениях прописаться нельзя.

Что такое зоны сельскохозяйственного использования?

Не стоит путать земли сельхозназначения, находящиеся за пределами населенных пунктов, и участки, на которых ведется сельскохозяйственная деятельность, но они находятся в границах деревень и сел. Проверяйте ЕГРН – во втором случае там будет указана категория «Земли населенных пунктов». И к ним не применимы правила и ограничения, которые затрагивают сельхозземли.
Застройка таких территорий регулируется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливаются местными органами власти. В ПЗЗ выделяются различные зоны использования (застройка ИЖС, застройка многоэтажными домами, размещение объектов инфраструктуры и т.д.). В том числе там выделяются несколько зон сельскохозяйственного использования (огородничество, угодья, ЛПХ, садоводство и др.). Капитальное строительство разрешено, как правило, только в зонах ЛПХ и садоводствах.

Права и обязанности владельцев земель сельскохозяйственного назначения

Владелец имеет право:
  • вести сельхоздеятельность по ВРИ. Если планируется расширение круга деятельности, необходимо получить дополнительные ВРИ.
  • строить хозяйственные и (в некоторых случаях) жилые здания.
Также владелец обязан:
  • Использовать территорию строго по назначению, иначе грозит штраф или даже изъятие земли.
  • Ухаживать за землей — не засорять, не допускать зарастания, поддерживать плодородие.

Если Россельхознадзор или Росреестр выявит уклонение собственника от обязанностей, службы выпишут штраф:
  • для физического лица — 0,5-1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 ₽;
  • для руководителя организации — 1-1,5%, но не менее 20 000 ₽;
  • для организации — 1,5-2%, но не менее 100 000 ₽.

После трех лет бездействия или нарушения закона участок могут изъять и выставить на торги.
Построить дом на землях сельскохозяйственного назначения возможно, но только при соблюдении установленных законом условий. Главный критерий — вид разрешенного использования. Если это «садоводство» или участок КФХ — строительство допустимо. В остальных случаях — потребуется либо смена ВРИ, либо только временные постройки.
Перед покупкой участка обязательно нужно:
  • уточнить категорию земли и ВРИ;
  • проверить региональные ПЗЗ;
  • если в собственности есть участок без права строительства — рассмотреть вариант перевода земли в другое назначение.
2025-06-19 15:00 Строительство